전세보증금 재산 계산 방법 총정리 (소득인정액·환산율·탈락 위험구간 분석)

 

전세 1억인데 지원금이 탈락하는 이유는 무엇일까요?

 

많은 분들이 소득만 기준이라고 생각하지만,
실제로는 전세보증금이 재산으로 반영되고, 다시 소득으로 환산됩니다.

 

이 구조를 이해하지 못하면
소득이 낮아도 재산 기준 초과로 탈락할 수 있습니다.

이번 글에서는 전세보증금 재산 계산 방법을
개념 → 계산 구조 → 실제 사례 → 위험구간 → FAQ 순서로 정리합니다.

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1. 소득인정액이 핵심입니다

대부분의 지원금 심사는 아래 공식으로 이루어집니다.

소득인정액 = 실제 소득 + 재산의 소득환산액

 

여기서 전세보증금은 “재산”에 포함되고,
환산율(연 약 4%)을 적용해 소득처럼 계산됩니다.

 

즉, 전세보증금이 높을수록
월 소득이 높게 평가되는 효과가 발생합니다.

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2. 전세보증금 재산 계산 4단계

 STEP ① 총 재산 합산

항목반영 방식

 

전세보증금	전액 포함
금융재산	예금·적금 합산
자동차	시가표준액 기준
기타 자산	공시가격 기준

※ 전세대출이 있어도 계약 보증금 전액이 포함되는 경우가 많습니다.

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 STEP ② 기본재산 공제 차감

지역 구분공제 예시

 

대도시	약 6,900만 원
중소도시	약 4,200만 원
농어촌	약 3,500만 원

※ 일부 청년 지원사업은 공제가 거의 없을 수 있습니다.

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 STEP ③ 재산 환산율 적용

 

(총재산 - 공제액) × 연 4%

연 단위 환산 후 12개월로 나눕니다.

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 STEP ④ 최종 소득인정액 산정

 

근로소득 + (재산환산액 ÷ 12)

이 금액이 지원 기준을 초과하면 탈락입니다.

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3. 실제 계산 예시

✔ 예시 1

• 전세 1억
• 금융 500만
• 자동차 1천만
• 월 소득 150만

구분계산 결과

 

총재산	1억 1,500만
연 환산액	460만
월 환산액	약 38만

최종 소득인정액 = 150 + 38 = 188만 원

→ 기준이 180만 원이라면 탈락 가능성 존재

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✔ 예시 2 (고위험 구간)

• 전세 1억 3천
• 금융 1천만
• 월 소득 170만

구분계산 결과

 

총재산	1억 4천만
연 환산액	560만
월 환산액	약 46만

최종 소득인정액 = 216만 원

→ 청년계열 지원금 탈락 가능성 높음

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4. 전세보증금 위험 구간

보증금 구간리스크

 

5천 이하	낮음
5천~8천	제도별 확인 필요
8천~1억2천	탈락 빈번
1억2천 이상	고위험

특히 8천~1억 2천 구간은
공제 여부에 따라 결과가 크게 달라집니다.

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5. 월세와의 차이

월세 60만 원 기준

• 60 × 12 = 720만
• 720 × 4% = 28.8만
• 월 약 2.4만 원 반영

전세보증금과 비교하면 영향도가 매우 낮습니다.

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6. 신청 전 체크리스트

• 보증금 전액 포함 여부
• 기본재산 공제 적용 사업인지 확인
• 환산율 적용 구조인지 확인
• 원가구 합산 대상 여부 확인
• 자동차 시가표준액 반영 여부 확인
• 금융재산 합산 기준 확인

이 항목을 사전에 점검하면
불필요한 탈락을 줄일 수 있습니다.

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7. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 전세대출이 있으면 보증금이 줄어드나요?

대부분 줄어들지 않습니다. 계약 보증금 기준으로 평가됩니다.

Q2. 부모 재산도 포함되나요?

원가구 기준 사업이라면 합산될 수 있습니다.

Q3. 자동차는 얼마나 영향이 있나요?

1천만 원 차량 기준 월 약 3만 원 수준의 소득 증가 효과가 발생합니다.

Q4. 전세 8천만 원이면 안전한가요?

공제 없는 사업이라면 위험 구간입니다.

Q5. 재산 기준은 언제 자료를 보나요?

신청일 기준 또는 직전 과세자료 기준으로 판단하는 경우가 많습니다.

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결론

전세보증금은 단순 자산이 아니라
“소득으로 환산되는 구조”입니다.

공제 여부, 환산율, 합산 기준에 따라
같은 보증금이라도 결과는 완전히 달라집니다.

신청 전 반드시 계산해보는 것이 안전합니다.

 

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다음 글도 더 꼼꼼하게 정리해볼게요.